汕府辦〔2026〕8號

各縣（市、區）人民政府，市政府各部門、各直屬事業單位：

　　為進一步規范我市城鎮開發邊界內農村宅基地規劃、審批和建房管理工作，切實保障農民合理居住需求，維護農民建房合法權益，助力“百千萬工程”提速推進，根據有關法律法規規定，經市政府同意，有關事項通知如下：

　　一、適用范圍

　　本通知適用于我市城鎮開發邊界內權屬清晰的集體土地上農村宅基地申請、審批和村民新建、改建、擴建、翻建自有住房的管理。

　　二、堅持規劃引領農村住房建設

　　（一）因地制宜，提高規劃編制質量與實效

　　農村建房應符合國土空間規劃。城鎮開發邊界內及邊界處已明確城鎮化任務的村莊，原則上納入城鎮開發邊界內詳細規劃統籌編制。暫無詳細規劃覆蓋的或正在編制規劃的區域內，新增集中建房（含聯排式住宅、村民公寓式住宅，下同）可單獨編制地塊圖則；現有農村居民點內涉及新建、改建、擴建、翻建、拆除的零星獨立式住宅建設，可以自然村落為單元編制規劃簡圖，作為實施層面的詳細規劃，按照《關于印發<汕尾市關于加強和改進控制性詳細規劃管理實施細則>的通知》（汕自然資〔2022〕633號）要求報批后作為核發規劃許可的依據。地塊圖則和規劃簡圖具體編制樣式參照附件執行。

　　已有詳細規劃覆蓋的區域，現有農村居民點內建設零星獨立式住宅的，依據詳細規劃核發規劃許可，每戶宅基地用地面積、建筑高度等管控要求未在規劃中明確的，可參照項目所在地的縣（市、區）人民政府有關城鎮開發邊界外農村住房的管控要求執行。詳細規劃實施過程中無法滿足農村新增集中建房規劃管理需要的，應啟動規劃修改。

　　（二）摸清需求，夯實規劃編制基礎

　　各縣（市、區）要嚴格落實“一戶一宅”政策，利用人口普查、年度國土變更調查、“房地一體”農村不動產地籍調查、宅基地分配資格臺賬等多種成果，掌握存量住宅數量、位置、權屬和利用情況（如閑置、居住、流轉）等基礎信息。綜合考慮村莊發展、常住人口變化趨勢、土地利用現狀與潛力、村民新增分戶需求以及全域土地綜合整治工作實施、“拆舊建新”意向等因素，合理預測農村住房建設、公共服務設施配套等用地規模與時序，建立農村建房需求臺賬。

　　（三）科學選址，保障農村建房安全

　　各縣（市、區）編制規劃中應合理安排農村住房建設用地布局，完善農村基礎和公共服務設施。用地選址應當避開以下區域：公路建筑控制區、鐵路建筑界限范圍和電力線路保護區；河道、水利工程管理范圍；崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地質災害易發區和隱患點；陡坡、沖溝、洪泛區等危險地段，法律法規規定禁止農村建房的其他區域。嚴格控制削坡建房。

　　三、分區施策，引導農村建房布局優化

　　（一）禁建區域范圍及其管控要求

　　范圍包括城市綠線、藍線、紫線、黃線和一級工業用地控制線范圍；國土空間規劃為公共管理與公共服務用地、交通運輸用地、公用設施用地、綠地與開敞空間用地；近三年擬征收及土地儲備計劃區域、政府組織實施的重大建設項目區域，以及國家法律、法規禁止自建房（個人建房）的其他區域。

　　區內不得批準農村新建、擴建住房，如需改建、翻建的，須是鑒定為D級的危房，須符合“一戶一宅”要求、權屬清晰，須控制在原有合法產權建筑面積和原基底范圍內，不得改變使用性質。

　　（二）限建區域范圍及其管控要求

　　范圍包括戰略發展區域；重點產業平臺；風貌管控重點地段；5至10年內由政府組織實施的重大建設項目區域或因規劃需要進行控制的區域。

　　區內新增分戶建房主要通過建設村民公寓式住宅和聯排式住宅解決，控制新建獨立式住宅，并應充分利用現有存量建設用地完善基礎設施和公共服務設施配套。

　　區內允許符合“一戶一宅”要求、權屬清晰且位于現狀農村居民點內的零星獨立式住宅建設。

　　（三）可建區域范圍及其管控要求

　　范圍為除上述兩類地區以外的區域。

　　區內鼓勵村民公寓式住宅、聯排式住宅等集中建房形式。沒有集中建設用地用于集中建房的，或確需解決現狀農村居民點內零散建房需求的，允許采取獨立建房方式保障建房需求。

　　四、加強新建農村住房全程管控和服務

　　（一）嚴格執行宅基地“一戶一宅”制度

　　農村村民一戶只能擁有一處宅基地。對人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的村莊，鼓勵通過建設村民公寓式住宅或聯排式住宅保障村民戶有所居。“一戶一宅”的認定標準及宅基地申請不予批準情形，參照項目所在地的縣（市、區）人民政府有關城鎮開發邊界外農村住房的管控要求執行。

　　（二）分類制定農村住房建設標準

　　農村住房建設后退鐵路、公路、城市道路、河道、架空電力線路、長輸天然氣管道等的距離，應符合國家、省、市相關規范要求。

　　獨立式住宅、聯排式住宅的每戶宅基地用地面積標準和建筑高度參照項目所在地的縣（市、區）人民政府有關城鎮開發邊界外農村住房的管控要求執行。新建聯排式住宅的宅基地用地紅線主要朝向間距4-6米，次要朝向在滿足農村防火規范的前提下不宜低于2米（聯壁式住宅建設除外）。村民公寓式住宅建設應以安全、舒適為目標，至少同時滿足10戶住房需求，建筑高度不高于80米，且應與周邊區域風貌相協調，建筑間距應符合消防、通風和日照要求；在用地條件允許的情況下，宜采用較低建筑密度和較高綠地率，增設停車位，提升村莊人居環境水平。

　　現有農村居民點內的零星獨立式住宅建設，原則上要滿足現行相關建筑設計和工程建設消防技術標準；受各種客觀歷史條件限制無法滿足的，優先異址新建，無法異址建設的，在保障公共利益和妥善考慮相鄰關系人利益的前提下，經論證，建筑退距、建筑間距、消防車道、消防救援場地設置等指標和要求可按不低于現狀水平控制，但應綜合運用新技術、新設備、新材料，及提高建筑外圍護結構防火性能、增設室外消火栓和加強后期使用管理等保障措施提高結構、消防安全水平。

　　各縣（市、區）可結合實際情況細化農村住房建設標準。

　　（三）推廣農村住房設計通用圖集

　　新建或改造農房應與周邊整體環境協調，延續周邊原有建筑色彩、材質，避免色彩突兀、搭配繁雜、反差過大。各縣(市、區)可根據需要在《汕尾市農房設計通用樣式圖集及農房建設標準設計指引》基礎上編制農村住房設計通用圖集或農村住房風貌選型要素指引，供村民免費選用。風貌選型要素指引應明確色系、屋頂、墻面、窗戶、裝飾線、勒腳等要素管控要求。圖集或指引應注重結合本土文化，傳承、弘揚海陸豐傳統民居建筑特色。

　　（四）優化建房審批程序和農村住房建設管理

　　農村建房依據經批準的詳細規劃、地塊圖則或規劃簡圖核定的規劃條件以及本通知要求辦理農村宅基地審批手續（原已辦理相關合法用地手續且建房范圍不超出原審批范圍的除外）和《建設工程規劃許可證》。

　　建設獨立式住宅的，以村民為建設單位參照項目所在地的縣（市、區）人民政府有關城鎮開發邊界外農村住房的相關要求向鄉鎮人民政府（街道辦事處）申請《農村宅基地批準書》。建設集中住宅的，由村民委托村委會（村集體經濟組織）為建設單位編制農村集中建房方案，經鄉鎮人民政府（街道辦事處）審核同意報縣級以上地方人民政府批準后，向鄉鎮人民政府（街道辦事處）申請《農村宅基地批準書》。建設單位或個人憑合法的使用土地的證明文件、符合規劃條件的建設工程設計方案等材料向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門申辦《建設工程規劃許可證》。

　　各縣（市、區）可結合實際情況細化建房審批流程。

　　（五）實施農村住房建設全程監督管理

　　鄉鎮人民政府（街道辦事處）應指導村級組織將宅基地申請條件、農村住房建設審批程序、審批結果和投訴舉報方式在村委會、村民小組公開，并在施工現場張貼《農村村民住宅施工公示牌》接受社會監督；嚴格執行宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、基槽驗線到場、施工過程監督到場、住宅建成后核查到場的“五到場”制度；加強宅基地管理動態巡查，及時制止違法建設行為。建設工程開工前，建設單位或者個人應當委托具有相應測繪資質的單位放線，并向市縣人民政府自然資源主管部門申請驗線。建設工程竣工后，建設單位或者個人應當持建設工程規劃許可證、建設工程驗線證明文件以及具有相應測繪資質的單位出具的測繪報告等材料，向市縣人民政府自然資源主管部門申請規劃條件核實。建設工程未辦理規劃條件核實的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收，產權登記機關不予辦理產權登記手續。未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定進行處理。縣級人民政府及其農業農村、自然資源、住房城鄉建設、城市管理和綜合執法等部門依據法定職責加強指導和監督檢查。

　　建設村民公寓式住宅、聯排式住宅的項目，應由具備相應資質的施工企業承接施工；建設獨立式住宅的，參照各縣（市、區）人民政府有關城鎮開發邊界外農村住房的規定執行。

　　（六）提升不動產登記便利度

　　各縣（市、區）應進一步強化部門協同聯動，鼓勵將農村宅基地地籍調查、用地審批和不動產登記等全流程業務申請資料進行整合、簡化。逐步深化宅基地申請、農村住房建設等業務環節信息共享。推進宅基地審批與不動產登記“一窗受理、一次申請、全程聯辦”。推動宅基地和村民住宅不動產登記事項入駐鎮、村政務服務便民窗口。鄉鎮人民政府（街道辦事處）推廣“幫辦代辦”機制，在尊重村民意愿的前提下，依法提供常態化材料代收、集中頒證等服務。鼓勵不動產登記機構推行“一次登記”模式，支持房屋建成后同步申請宅基地使用權及房屋所有權登記。

　　五、建立健全保障機制

　　（一）加強組織領導

　　堅持和加強黨的全面領導，建立健全市級統籌指導、縣級屬地負責、鄉鎮（街道）具體落實、村級前端管理的工作組織機制。縣（市、區）人民政府承擔城鎮開發邊界內農民建房工作的主體責任，統籌規劃、自然資源、住建、農業農村等部門依法履行監管與審批職責。鄉鎮人民政府（街道辦事處）落實屬地管理責任，做好建房資格審查、現場踏勘、日常巡查及違法建設行為的制止與報告工作。村（居）民委員會配合做好政策宣傳、材料核驗、糾紛調解及村民自治管理。各級黨組織要將農民建房規范管理納入基層治理重點任務清單，強化考核問效，確保城鎮開發邊界內農民建房有序、安全、合規。

　　（二）明確部門職責分工

　　農業農村部門負責建立健全宅基地分配、使用、流轉等管理制度，負責宅基地違法用地查處整改，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將村民建房合理新增宅基地需求通報同級自然資源部門；參與編制國土空間規劃。自然資源部門負責指導宅基地用地計劃指標和規劃許可管理等工作；在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續，依法辦理宅基地及其地上房屋的不動產確權登記。自然資源、農業農村、城市管理和綜合執法部門依職責指導或履行違法用地和違反規劃的認定和查處工作。住房和城鄉建設部門負責指導農村住房建設的設計、施工、質量驗收，組織開展鄉村建設工匠培訓工作，提供便民的本地風格或風貌農房設計圖集。鄉鎮人民政府（街道辦事處）負責開展轄區內各類違法用地、違法建設情況的巡查工作，對于巡查發現的相關違法用地、違法建設的行為及時勸阻并報送上級部門進行查處；對私搭亂建行為進行督促整改。農村集體經濟組織應當履行宅基地所有權人主體職責，健全宅基地管理有關制度，確保宅基地分配使用公開、公平、公正，將宅基地管理和建設要求等內容納入村規民約。

　　（三）強化要素保障

　　農村住房建設應優先使用存量建設用地，不占或少占耕地。對選址位于第二次全國土地調查和第三次全國國土調查認定的村莊用地范圍內，且符合縣鎮級國土空間總體規劃以及低效用地再開發有關政策規定的情形，縣級人民政府可按建設用地依法辦理相關手續。農村建房涉及新增建設用地的，用地計劃指標由國家統一保障，實報實銷；確需占用耕地的，補充耕地指標由縣級人民政府統籌落實，無法落實的可在市域范圍內統籌調劑。

　　本通知自印發之日起施行，有效期三年。本通知由汕尾市自然資源局負責解釋。本規定執行過程中，如有國家、省最新規定的，從其規定。

附件：地塊圖則和規劃簡圖制圖樣式

　　汕尾市人民政府辦公室

　　2026年5月28日